Kejatuhan Gergasi: Evergrande dan Awal Malapetaka Hartanah China
Bayangkan sebuah syarikat yang lebih besar daripada Goldman Sachs, dengan hutang lebih RM4.5 trilion, tiba-tiba mengaku muflis. Itulah Evergrande, pemaju hartanah terbesar China yang pernah menjadi simbol kejayaan ekonomi negara komunis itu. Pada Ogos 2021, sepucuk surat Evergrande kepada kerajaan Guangdong bocor di WeChat, meramalkan krisis tunai yang dahsyat. Sahamnya menjunam 86% dalam seminggu, dan dunia mula sedar: China sedang menghadapi krisis hartanah paling teruk dalam sejarah moden.
Krisis ini bukan sekadar satu syarikat. Ia adalah bom jangka yang dipasang selama beberapa dekad. Sejak 1990-an, sektor hartanah China berkembang seperti cendawan selepas hujan, dibiayai oleh hutang murah dan spekulasi gila. Oleh 2020, lebih 70% kekayaan isi rumah China terikat pada hartanah. Kerajaan Beijing, yang bimbang dengan gelembung ini, melancarkan "Three Red Lines" pada Ogos 2020—peraturan baru yang mengehadkan nisbah hutang pemaju. Tujuannya baik, tetapi pelaksanaannya bagaikan memotong bekalan oksigen kepada pesakit yang sudah nazak.
Bagaimana Evergrande Menyeret Ekonomi Global
Apabila Evergrande gagal membayar bon pada Disember 2021, ia mencetuskan kesan domino yang menakutkan. Agensi penarafan Fitch mengisytiharkan "restricted default"—istilah teknikal untuk "syarikat ini mati, tetapi kami belum lagi mengaku". Namun, impaknya lebih luas: Bank-bank China yang memegang pinjaman Evergrande—termasuk ICBC dan China Construction Bank—mula goyah. Pelabur asing melarikan diri, dengan aliran keluar modal mencecah $100 bilion pada 2022. Pasaran saham Hong Kong jatuh 20%, menjejaskan dana pencen dan pelabur runcit dari Kuala Lumpur hingga London.
Tetapi yang paling tragis adalah rakyat biasa. Ribuan pembeli rumah yang sudah membayar deposit penuh untuk projek Evergrande mendapati rumah mereka tidak pernah siap. Di bandar-bandar seperti Shenzhen dan Guangzhou, protes kecil berlaku apabila pekerja kontraktor tidak dibayar gaji berbulan-bulan. Malah, bekas CEO Evergrande, Hui Ka Yan, dilaporkan dipanggil polis pada 2023 untuk disoal siasat—tanda bahawa kerajaan mula mengambil tindakan tegas.
Lebih Dari Evergrande: Krisis Menjangkiti Pemaju Lain
Evergrande hanyalah permulaan. Menjelang 2022, Country Garden—pemaju terbesar China—juga mula mengalami tekanan. Kaisa Group dan Sunac China gagal membayar bon. Modern Land dan Sinic Holdings mengikuti jejak yang sama. Lebih 70 pemaju hartanah utama kini berada dalam senarai hitam. Menurut data Bloomberg, jumlah hutang sektor hartanah China melebihi $5 trilion—lebih besar daripada hutang kerajaan Jepun.
Apa yang menyebabkan penyebaran ini? Jawapannya mudah: kebergantungan berlebihan pada hutang pendek (short-term debt). Pemaju seperti Country Garden menggunakan pinjaman jangka pendek untuk membiayai projek jangka panjang. Apabila bank mula mengetatkan kredit selepas "Three Red Lines", mereka tidak dapat membayar balik. Lebih buruk lagi, jualan rumah merudum. Pada 2022, jualan hartanah China jatuh 46% berbanding tahun sebelumnya—penurunan terbesar dalam rekod.
Impak Makro: Pertumbuhan Terjejas dan Inflasi Senyap
Krisis hartanah bukan sahaja menjejaskan pemaju, tetapi seluruh ekonomi China. Sektor hartanah menyumbang 25% daripada KDNK China, termasuk industri berkaitan seperti simen, keluli, dan perabot. Apabila projek terbengkalai, kilang-kilang ditutup, dan pengangguran meningkat. Kadar pengangguran belia mencecah 20% pada 2023—angka yang tidak pernah berlaku sejak reformasi ekonomi 1978.
Namun, yang lebih halus adalah inflasi senyap. Walaupun data rasmi menunjukkan inflasi sekitar 2%, harga barang seperti makanan dan tenaga melonjak. Ini kerana kerajaan mencetak wang untuk menyelamatkan bank-bank yang terjejas, menyebabkan nilai yuan merosot. Import dari Malaysia, seperti minyak sawit dan elektronik, menjadi lebih mahal—memberi tekanan kepada ekonomi Malaysia yang bergantung pada perdagangan dengan China.
Tindakan Kerajaan: Antara Penyelamatan dan Risiko Moral
Kerajaan China tidak duduk diam. Sejak 2022, ia melancarkan beberapa inisiatif: pertama, menurunkan kadar faedah untuk merangsang pinjaman; kedua, melonggarkan syarat pembelian rumah di bandar-bandar besar; ketiga, menyuntik dana ke bank-bank milik negara. Namun, pendekatan ini kontroversi. Kritikan utama adalah risiko moral (moral hazard): jika kerajaan menyelamatkan pemaju gagal, ia akan menggalakkan spekulasi masa depan.
Pada 2023, Beijing mengumumkan polisi "Three New"—fokus pada perumahan mampu milik, infrastruktur bandar, dan tenaga hijau. Tujuannya untuk mengalihkan sumber dari hartanah ke sektor baru. Namun, peralihan ini perlahan. Malah, data terkini menunjukkan bahawa sektor hartanah masih mengecut 8% pada 2024, berbanding jangkaan kerajaan untuk pulihan.
Masa Depan: Dari Krisis ke Peluang?
Adakah krisis ini akan berakhir? Jawapannya bergantung pada keupayaan China untuk melakukan reformasi struktur. Pertama, ia perlu mengurangkan kebergantungan pada hutang. Kedua, ia perlu memperbaiki sistem kawal selia untuk mengelakkan penyelewengan seperti Evergrande. Ketiga, ia perlu meningkatkan permintaan domestik—bukan hanya melalui hartanah, tetapi melalui perkhidmatan dan teknologi.
Bagi pelabur global, krisis ini mengingatkan kita bahawa tidak ada syarikat yang terlalu besar untuk gagal. Evergrande mungkin adalah Lehman Brothers versi China—tetapi implikasinya lebih luas kerana sifat terintegrasi ekonomi China dengan dunia. Untuk Malaysia, pengajaran penting adalah: jangan terlalu bergantung pada satu sektor atau satu negara. Diversifikasi ekonomi adalah kunci.
Akhirnya, krisis ini adalah cermin kepada kelemahan sistem kapitalisme China yang dikawal ketat. Ia menunjukkan bahawa walaupun kerajaan berkuasa mutlak, pasaran tetap akan menghukum kesilapan. Mungkin, seperti kata pepatah Cina, "Bencana adalah peluang dalam penyamaran"—tetapi hanya jika kita belajar dari kesilapan.
---
*Rujukan: [Chinese property sector crisis (2020–present) — Wikipedia](https://en.wikipedia.org/wiki/Chinese_property_sector_crisis_(2020%E2%80%93present))*